Mnogi građani u Srbiji danas traže efikasan način da reše status svog porodičnog doma ili poslovnog prostora. Proces poznat kao legalizacija objekta je zvanični put kojim se građevine podignute bez dozvole usklađuju sa važećim propisima. Na ovaj način, vaš objekat dobija priznanje od strane države i svu potrebnu dokumentaciju za potpuno legalno korišćenje u budućnosti.
Višedecenijski problem bespravne gradnje u našoj zemlji pogodio je milione vlasnika kuća i stanova. Da bi se svaka zgrada uspešno upisala u katastar nepokretnosti, neophodno je angažovati licencirane stručnjake, uključujući arhitekte i geometre. Važno je naglasiti da uspeh procesa legalizacije prvenstveno zavisi od ispunjavanja strogih tehničkih uslova koji su propisani trenutnim zakonom.
Kada se ovaj administrativni put završi, svaki objekat postaje deo zvaničnog registra, što znatno olakšava kasnije raspolaganje imovinom. Ceo ovaj postupak omogućava vlasniku puno ostvarivanje prava, kao što je prodaja ili ostavljanje imovine u nasleđe svojim potomcima. Ovaj vodič detaljno objašnjava sve korake, očekivane troškove i vreme neophodno za ostvarivanje vaših prava tokom 2025. godine.
Šta je legalizacija objekta i zašto je važna
Legalizacija objekta predstavlja sveobuhvatan proces usklađivanja bespravne gradnje sa važećim zakonskim normama i tehničkim standardima. Država sprovodi ovaj postupak kako bi uvela red u urbanističko planiranje i osigurala bezbednost svih stanara. Kada vlasnik pokrene ovaj proces, on zapravo traži potvrdu da je njegova građevina sigurna za upotrebu.
Mnogi građani su gradili bez planova usled nedostatka jasnih regulativa u prošlosti. Danas je legalizacija neophodna jer nelegalne građevine nose brojne rizike. Nadležne inspekcije mogu doneti rešenje o rušenju ako se status ne reguliše na vreme. Takođe, nelegalni objekat ne može legalno dobiti priključke na osnovnu gradsku mrežu.
Pravna nesigurnost sprečava vlasnike da u potpunosti koriste svoju imovinu. Bez čiste dokumentacije, svaka adaptacija ili dogradnja ostaje u zoni prekršaja. Rešavanje ovih pitanja donosi dugoročnu stabilnost i mir porodici. Država kroz ove procese omogućava građanima da formalizuju svoje investicije na zakonit način.
Razlika između legalizacije i ozakonjenja
Vlasnici često mešaju pojmove jer oba procesa vode ka istom cilju. Ipak, razlika između legalizacije i ozakonjenja je fundamentalna i zavisi od vremena gradnje. Legalizacija je složeniji put koji zahteva pribavljanje građevinske i upotrebne dozvole za nove građevine. Ovaj postupak je obično skuplji jer zahteva ispunjenje svih savremenih arhitektonskih standarda.
Sa druge strane, ozakonjenje je pojednostavljena procedura namenjena starijim građevinama. Glavni uslov je da je objekat vidljiv na satelitskom snimku Srbije iz 2015. godine. Ako je vaša nekretnina izgrađena nakon tog perioda, moraćete proći kroz puni postupak. Ukoliko se radi o starijoj kući, proces ozakonjenje nudi brži i finansijski povoljniji upis prava svojine.
Prednosti legalizacije objekta
Posedovanje uredne dokumentacije donosi konkretne ekonomske i pravne koristi svakom pojedincu. Najveća prednost je mogućnost da se objekta upiše u katastar nepokretnosti. Tek nakon ovog koraka, vlasnik može slobodno prodati, pokloniti ili ostaviti nekretninu u nasledstvo. Takođe, banke odobravaju stambene kredite i hipoteke isključivo za legalne građevine.
- Puna pravna sigurnost i zaštita od naloga za prinudno rušenje objekata.
- Povećanje tržišne vrednosti nekretnine koja raste i do 50% u odnosu na nelegalne kuće.
- Legalni priključci na struju, vodu, kanalizaciju i gasnu mrežu bez problema.
- Lakši prenos vlasništva tokom prodaje ili raspodele porodične imovine.
| Kriterijum | Legalizacija | Ozakonjenje |
|---|---|---|
| Vreme izgradnje | Nakon 2015. godine | Pre kraja 2015. godine |
| Potrebna dokumentacija | Puna projektna dokumentacija | Izveštaj o zatečenom stanju |
| Cena postupka | Viša (standardne takse) | Niža (fiksne takse) |
| Trajanje procesa | Duži upravni postupak | Skraćeni postupak |
Novi zakon o legalizaciji iz 2025. godine
Skupština Republike Srbije donela je u oktobru 2025. godine potpuno novi zakonski okvir za masovno ozakonjenje. Ovaj propis nastao je kao hitan odgovor na višedecenijski problem bespravno izgrađenih objekata širom zemlje. Glavni cilj je da se proces završi brzo uz minimalne troškove za sve građane.
Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima
Ovaj propis je zvanično stupio na snagu 25. oktobra 2025. godine, čime je započela nova era u rešavanju imovinskih pitanja. Jedna od najvećih pogodnosti novog zakona ogleda se u drastično nižim taksama za vlasnike. Umesto nekadašnjih nekoliko hiljada evra, sada je za većinu objekata predviđena simbolična naknada od oko 100 evra.
Primena novih pravila počinje 8. decembra, a građani moraju biti spremni na veoma kratke rokove. Prema ovom zakonu, period za podnošenje prijava biće ograničen na samo 90 do 120 dana. To znači da vlasnici moraju odmah reagovati kako bi ostvarili svoja imovinska prava bez dodatnih komplikacija.
Država je jasno definisala da je ovo poslednja velika šansa za regulisanje statusa objekata pre uvođenja stroge discipline. Svi koji u ovom periodu podnesu zahtev mogu očekivati brz upis u katastar nepokretnosti. Analiza odredbi zakona pokazuje da je fokus stavljen na socijalnu pravičnost i masovnost procesa.
Digitalna procedura i pojednostavljen postupak
Najveća tehnička novina je uvođenje savremene državne platforme za elektronsko podnošenje zahteva. Ovakav postupak eliminiše potrebu za dugim čekanjem u redovima i fizičkim odlascima na šaltere različitih institucija. Građani sada mogu pokrenuti proces od kuće, uz pomoć licenciranih stručnjaka ili samostalno kroz digitalni sistem.
Sama dokumentacija je svedena na razumnu meru kako bi se izbegli nepotrebni troškovi za elaborate i urbanističke saglasnosti. Prema važećem zakonu, prioritet imaju objekti koji su vidljivi na satelitskom snimku i ne ugrožavaju javni interes. Ovaj modernizovan postupak omogućava da se rešenje o ozakonjenju dobije u znatno kraćem roku nego ranije.
Agencija za prostorno planiranje direktno sarađuje sa katastrom kako bi se ubrzala obrada svih pristiglih digitalnih podataka. Novi zakon ubrzava ceo ciklus od podnošenja prijave do dobijanja vlasničkog lista. Time se konačno stavlja tačka na proces legalizacije koji je decenijama opterećivao pravosudni i administrativni sistem Srbije.
| Karakteristika procesa | Stari zakonski okvir | Novi zakon (2025) |
|---|---|---|
| Visina naknade | 1.500 € – 7.500 € | Oko 100 € |
| Način podnošenja | Fizički na šalteru | Elektronska prijava |
| Dokumentacija | Skupi elaborati i dozvole | Minimalna tehnička dokumentacija |
| Vreme trajanja | Više godina | Nekoliko nedelja |
Koji objekti mogu i ne mogu biti legalizovani
Novi propisi precizno definišu kategorije nepokretnosti koje se mogu legalizovati i one koje ostaju van domašaja privatne svojine. Važno je razumeti da proces ozakonjenja nije univerzalan za sve građevine. On zavisi od brojnih faktora poput lokacije, namene i vremena izgradnje.
Pravila su jasna kako bi se izbegle nedoumice vlasnika tokom podnošenja dokumentacije. Određivanje statusa nekretnine počinje proverom da li ona uopšte ispunjava kriterijume koje propisuje država. Neadekvatno izgrađeni objekti na rizičnim mestima imaju drugačiji tretman.
Objekti koji podležu legalizaciji
Zakonski okvir obuhvata širok spektar nepokretnosti, uključujući stambene, poslovne i pomoćne zgrade izgrađene bez dozvole. Glavni objekti koji ulaze u ovaj proces su oni građeni suprotno propisima ili bez zvaničnog odobrenja. To podrazumeva delove zgrada ili posebne delove koji su naknadno dograđeni.
U ovu grupu spadaju i oni za koje je izdata privremena dozvola pre 13. maja 2003. godine. Takođe, obuhvaćeni su objekti koji su nastali u periodu kada izdavanje građevinske dozvole nije bilo obavezno. Čak i objekti koji imaju dozvolu, ali im je istekao rok za upotrebnu dozvolu, mogu biti ozakonjeni.
Vlasnici mogu pokrenuti postupak i za stambene zgrade kategorije “A” i “B”. To važi i za privredne objekte koji ispunjavaju uslove za rad. Svi ovi objekti mogu biti predmet upisa ukoliko su bezbedni za korišćenje.
Objekti koji se upisuju u vlasništvo Republike Srbije
Postoje stroga ograničenja za određene lokacije gde privatna lica ne mogu steći pravo svojine. To su pre svega građevine na zemljištu javne namene, kao što su škole, bolnice ili parkovi. Država preuzima vlasništvo nad takvim zgradama kako bi zaštitila javni interes.
Zakon štiti i pojas eksproprijacije autoputeva, gde privatni objekat ne može biti legalizovan u korist pojedinca. Svi ti objekti u prvoj zoni zaštite prirodnih i kulturnih dobara postaju državna imovina. Ovde spadaju i zgrade na javnom vodnom dobru ili u neposrednoj blizini pruga.
Ovakva pravila osiguravaju da se najvažniji resursi zemlje koriste pravilno. Ukoliko se vaš objekat nalazi u zoni vodoizvorišta, on će takođe promeniti vlasnički status.
Objekti koji zahtevaju saglasnost nadležnih organa
Za specifične lokacije, postupak zahteva dodatna odobrenja pre nego što se izvrši upis u katastar. To se najčešće odnosi na objekte koji se nalaze u drugoj zoni zaštite javnog dobra. Bez saglasnosti nadležnog organa, procedura se ne može nastaviti.
Vlasnici moraju pribaviti papire od upravljača puteva ili Ministarstva odbrane za vojne komplekse. Ceo proces je regulisan zakonom kako bi se osigurala javna bezbednost. Tek uz dobijeno rešenje i saglasnost, ovi objekti mogu biti trajno uknjiženi na vlasnika.
| Tip nepokretnosti | Mogućnost legalizacije | Potreban uslov |
|---|---|---|
| Stambene zgrade A i B | Da | Tehnička ispravnost |
| Objekti u vojnoj zoni | Uz saglasnost | Odobrenje MO |
| Prva zona zaštite | Ne | Upis državi |
Kako proveriti da li je objekat vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine
Satelitski snimak iz novembra 2015. godine predstavlja nepremostivu granicu za sve koji planiraju legalizaciju po skraćenom postupku. Ovaj digitalni dokaz služi državi da potvrdi postojanje građevine u trenutku stupanja zakona na snagu. Provera vidljivosti je ključni prvi korak koji direktno određuje da li je vaš objekat pogodan za ozakonjenje.
Portal Geosrbije omogućava besplatnu online proveru kroz jednostavnu proceduru. Građani mogu sami istražiti mapu bez potrebe za posebnom registracijom ili tehničkim znanjem. Ovo štedi vreme i pruža jasnu sliku o trenutnom pravnom statusu nekretnine na terenu.
Koraci za proveru na portalu Geosrbije
Prvi korak je poseta zvaničnom portalu Geosrbije. U donjem levom uglu aktivirajte opciju „katastar“ kako bi se na interaktivnoj mapi prikazale sve parcele. Ovaj prikaz vam pomaže da precizno identifikujete granice vašeg zemljišta.
Zatim u gornjem desnom uglu izaberite opciju „IZBOR TEMA“. U otvorenom meniju pronađite polje „Registar objekta“ i obavezno štiklirajte opciju za prikazivanje stanja iz 2015. godine. Tek nakon ovog koraka sistem će učitati relevantne satelitske podatke.
U polju „Pretraga“ na vrhu sajta ukucajte tačan broj vaše parcele zajedno sa nazivom opštine. Kada sistem pozicionira mapu, videćete crveno obojene površine. To su zapravo koji objekti koji su prepoznati na snimku i ispunjavaju osnovni uslov za legalan upis.
Šta ako objekat nije vidljiv na snimku
Ukoliko vaš objekat nije obojen crvenom bojom, to ne znači automatski neuspeh. Ponekad su krošnje drveća ili senke blokirale jasan pogled satelitu. U takvim slučajevima, vlasnik mora obezbediti dodatne dokaze o vremenu izgradnje građevine.
Možete priložiti stare račune za struju, vodu ili dokaze o plaćenom porezu na imovinu. Takođe, angažovanje licenciranog stručnjaka za izradu geodetskog elaborata može pomoći u dokazivanju postojanja objekta. Ovi dokumenti služe kao dopuna digitalnom snimku u složenijim upravnim postupcima.
| Prikaz na mapi | Značenje statusa | Preporučeni korak |
|---|---|---|
| Crvena boja | Vidljiv na snimku 2015. | Podnošenje zahteva za ozakonjenje |
| Bez boje | Nije detektovan digitalno | Prikupljanje dodatnih dokaza |
| Delimično vidljiv | Zaklonjen preprekama | Angažovanje građevinskog veštaka |
Potrebna dokumentacija za legalizaciju objekta
Novi propisi iz 2025. godine značajno su olakšali put do legalno upisane nekretnine smanjenjem broja papira. Država sada zahteva minimalan broj dokaza kako bi ubrzala proces upisa u katastar. Građani više ne moraju da prolaze kroz komplikovanu birokratiju da bi prikupili potrebnu dokumentaciju za svoje domove.
Osnovna dokumentacija
Osnovni paket dokumenata sada obuhvata samo najnužnije podatke o objektu i vlasniku. Prvi korak su fotografije objekta koje jasno prikazuju njegov eksterijer, prilaz i tačan položaj na parceli. Uz to, neophodan je dokaz o vlasništvu zemljišta, kao što je vlasnički list ili ugovor o kupovini.
Takođe, vlasnik mora priložiti osnovnu identifikacionu dokumentaciju radi provere identiteta vlasnika. Bitna novina je izjava o vremenu izgradnje kojom se potvrđuje starost građevine. Za razliku od starog zakona, više nisu potrebne skupe građevinske dozvole ili komplikovani tehnički izveštaji o zatečenom stanju, što štedi i novac i vreme.
| Naziv dokumenta | Svrha dokumenta | Obavezno za sve? |
|---|---|---|
| Fotografije objekta | Vizuelna identifikacija | Da |
| Dokaz o vlasništvu | Potvrda prava na zemljište | Da |
| Izjava o starosti | Potvrda vremena gradnje | Da |
| Lična karta | Identifikacija podnosioca | Da |
Elaborat geodetskih radova
U većini slučajeva, skupi geodetski dokumenti više nisu deo redovne procedure. Specifičan elaborat geodetskih radova nadležni organi traže samo u izuzetnim situacijama. To se dešava ako objekat nije jasno vidljiv na satelitskom snimku ili ako on prelazi granice same parcele.
Ovaj elaborat je takođe potreban kada se radi o posebnim delovima zgrade, poput pojedinačnih stanova. Geometar tada izlazi na teren kako bi precizno definisao koordinate i površinu prostora. Većina vlasnika porodičnih kuća koje su jasno ucrtane na mapi portala Geosrbije neće imati ovaj dodatni trošak.
Dokumenti za posebne slučajeve
Za objekte izgrađene pre 1961. godine važe nešto drugačija pravila. Pored osnovnih papira, neophodno je angažovati građevinskog veštaka koji proverava stabilnost konstrukcije. On daje stručnu potvrdu da je objekat potpuno bezbedan za stanovanje i tehnički ispravan.
Ukoliko objekat zadire u tuđu parcelu, zakon traži pisanu saglasnost suseda kako bi se ostvarilo pravo na upis. Ponekad organi traže i dokaz o plaćenom porezu na imovinu ili stare račune za komunalije kao dokaz dugogodišnjeg korišćenja. Uvek proverite kompletnu dokumentaciju pre slanja prijave kako biste izbegli nepotrebna kašnjenja u postupku legalizacije.
Postupak legalizacije objekta: Korak po korak
Postupak legalizacije objekta odvija se kroz jasno definisane faze koje omogućavaju efikasan upis prava svojine u katastar. Ovaj redosled radnji zahteva dobru koordinaciju između vlasnika i stručnih lica. Pravilno praćenje svih faza osigurava da celokupan proces teče bez nepotrebnih zastoja.
Korak 1: Angažovanje licenciranog geometra
Prvi i najvažniji korak u ovom procesu je angažovanje stručnjaka. Licencirani geometar za legalizaciju objekta Srbija vrši prethodnu proveru da li zgrada ispunjava zakonske uslove za ozakonjenje.
On otvara predmet i izlazi na teren kako bi snimio faktičko stanje na samoj parceli. Njegov osnovni zadatak je da precizno utvrdi položaj i spoljne dimenzije svih nelegalnih delova građevine.
Korak 2: Geodetski snimak i izrada elaborata
Nakon terenskog rada, geometar priprema ključnu tehničku dokumentaciju za nadležne službe. Geodetski snimak i elaborat geodetskih radova precizno dokumentuju poziciju zgrade u odnosu na granice parcele.
Ovi dokumenti sadrže sve tehničke podatke neophodne za identifikaciju nepokretnosti. Bez stručno izrađenog dokumenta nemoguće je nastaviti dalju proceduru kod opštinskih organa.
Korak 3: Angažovanje arhitekte
Pored geometra, ovaj postupak često zahteva i angažovanje licenciranog arhitekte radi unutrašnjih merenja. Arhitekta precizno meri sve unutrašnje prostorije i definiše namenu svakog dela prostora.
Finalna dokumentacija nastaje kao rezultat zajedničkih merenja i koordinacije ova dva stručnjaka. To je neophodan uslov za tačan obračun površine pre samog slanja podataka u bazu.
Korak 4: Podnošenje elektronske prijave
Kada je sva tehnička dokumentacija kompletirana, sledi zvanično podnošenje elektronske prijave. Putem državne platforme unose se podaci poput ID-a, spratnosti i namene prostora.
Vlasnik tada prilaže sve potrebne dokaze o vlasništvu nad zemljištem ili samom zgradom. Digitalna procedura je značajno ubrzala ovaj deo posla i smanjila čekanje u redovima.
Korak 5: Plaćanje taksi
Sledeća faza obuhvata plaćanje propisanih administrativnih taksi koje određuje država. Prema važećim propisima, ove takse su fiksne i iznose oko 100 evra za većinu porodičnih kuća.
Ovo predstavlja značajno olakšanje za građane u poređenju sa prethodnim, skupljim modelima. Redovno plaćanje potvrđuje ozbiljnost zahteva i pokreće finalnu fazu obrade predmeta.
Korak 6: Obrada od strane Agencije i Zavoda
Poslednji korak je detaljna provera koju vrše Agencija za prostorno planiranje i Republički geodetski zavod. Oni proveravaju usklađenost sa urbanističkim planovima i propisima o gradnji.
Kada nadležni organi izdaju pozitivno rešenje, vrši se konačan upis u zvanični katastar nepokretnosti. Time vlasnik ostvaruje svoja puna imovinska prava i uspešno završava legalizaciju svog doma.
Troškovi i takse legalizacije objekta
Finansijski izdaci za regularizaciju nekretnina u 2025. godini prilagođeni su ekonomskoj moći prosečnog građanina Srbije. Novi propisi imaju za cilj da što veći broj ljudi reši status svoje imovine bez prevelikog opterećenja kućnog budžeta. Ukupni troškovi za prosečan dom sada se kreću u rasponu od 300 do 800 evra.
Cena legalizacije po zonama u Srbiji
Lokalne samouprave koriste digitalne zoning planove kako bi odredile precizne iznose naknada. Administrativna naknada se kreće od 100 do 1.000 evra, u zavisnosti od urbanističkog značaja lokacije. U elitnim zonama naknada je najviša, dok su u perifernim delovima iznosi minimalni.
Država je propisala fiksne takse prema kvadraturi prostora. Za stanovi i kuće do 100 metara kvadratnih, taksa iznosi svega 5.000 dinara. Ukoliko posedujete objekat od 200 do 300 kvadrata, moraćete da izdvojite 20.000 dinara.
Vlasnici velikih porodičnih kuća preko 300 kvadrata plaćaju taksu od 50.000 dinara. Poslovni prostor zahteva značajno veća sredstva. Za objekte do 500 kvadrata naknada iznosi 250.000 dinara, dok veliki kompleksi mogu koštati i do tri miliona dinara.
Besplatna legalizacija za određene kategorije građana
Novi propisi prepoznaju potrebu da država pomogne socijalno najugroženijim grupama. Određene kategorije stanovništva mogu u potpunosti izbeći plaćanje administrativnih taksi prema odredbama novog zakona. Ova mera direktno pomaže ljudima koji žive u teškim materijalnim uslovima.
U ovu privilegovanu grupu spadaju socijalno ugroženi građani i starije osobe sa minimalnim primanjima. Takođe, svakog vlasnika manjeg stambenog objekta u nerazvijenim područjima država oslobađa ovih troškova. Cilj je da finansijski status ne bude prepreka u konačnoj legalizaciji.
Dodatni troškovi (geometar i arhitekta)
Pored državnih taksi, neophodno je angažovati licencirane stručnjake za tehničku dokumentaciju. Prosečan izlazak geometra na teren košta oko 200 evra radi izrade elaborata. Arhitekte svoje usluge naplaćuju od 1 do 2,5 evra po kvadratu za kuće. Svakog vlasnika čeka ovaj neizbežan stručni trošak pre podnošenja same prijave.
| Kategorija objekta | Kvadratura (m²) | Iznos takse (RSD) | Napomena po zonama |
|---|---|---|---|
| Mali stambeni objekti | do 100 m² | 5.000 din | Fiksna taksa |
| Srednji stambeni objekti | 200 – 300 m² | 20.000 din | Zavisi od opštine |
| Veliki stambeni objekti | preko 300 m² | 50.000 din | Maksimalna taksa |
| Poslovni prostori | do 500 m² | 250.000 din | Visok urbanistički značaj |
| Veliki poslovni sistemi | preko 1.500 m² | 3.000.000 din | Industrijske zone |
Posebni slučajevi legalizacije
Specifične okolnosti poput starosti građevine ili položaja na zemljištu mogu značajno uticati na tok samog postupka legalizacije. Postoje situacije koje zahtevaju dodatnu dokumentaciju i posebne saglasnosti trećih lica kako bi se proces uspešno priveo kraju.
Legalizacija stanova u zgradama
Pojedinačni stanovi se posmatraju kao zasebne celine, pa je njihova prijava moguća čak i ako komšije to trenutno ne žele. Ipak, da bi se završila procedura za jedan stan, cela zgrada mora steći legalan status. To obično zahteva koordinaciju i saglasnost svih stanara u objektu.
Ukoliko su u pitanju stanovi nastali adaptacijom zajedničkih prostorija, neophodan je potpis najmanje 51% vlasnika u zgradi. Angažuju se i geometar i arhitekta kako bi precizno odredili poziciju koju zauzima stan. Geometar meri spoljne ivice zgrade, dok arhitekta definiše unutrašnji prostor.
Legalizacija objekata izgrađenih do 1961. godine
Kada je objekat izgrađen pre 1961. godine, primenjuju se znatno olakšane procedure. Glavni uslov je angažovanje građevinskog veštaka koji proverava stabilnost i higijenske uslove same građevine. On mora zvanično potvrditi da je takav objekat izgrađen po tehničkim standardima i da je bezbedan za korišćenje.
Dokumentacija je u ovom slučaju svedena na minimum jer se smatra da projekti tada nisu bili obavezni. Ipak, postojanje odvojene prostorije za toalet ostaje jedan od ključnih sanitarnih uslova. Veštak svojim nalazom garantuje da stariji objekti ispunjavaju moderne standarde bezbednosti i funkcionalnosti za sve objekte iz tog perioda.
Objekti koji izlaze van parcele
Ako građevina svojim delom prelazi na susedno zemljište, situacija postaje pravno složenija za rešavanje. Svaki deo koji zauzima više od 0,5 kvadratnih metara tuđe parcele zahteva pismenu i overenu saglasnost komšije. Bez tog dokumenta nemoguće je uspešno završiti legalizaciju u ovakvim okolnostima.
Komplikacije često nastaju ako susedne parcele imaju više suvlasnika. U tom scenariju, svi vlasnici moraju dati svoj pristanak pre podnošenja dokumentacije nadležnim organima. Ukoliko zauzeti deo ne prelazi granicu od pola kvadrata, postupak za legalizaciju teče bez potrebe za komšijskim odobrenjem.
| Tip slučaja | Glavni uslov | Potrebna saglasnost |
|---|---|---|
| Stanovi u zgradama | Merenje unutrašnjih površina | Zajednica stanara (do 51% ili 100%) |
| Objekti pre 1961. | Tehnička ispravnost i bezbednost | Nalaz građevinskog veštaka |
| Izlazak van parcele | Zauzeće veće od 0,5 m² | Vlasnici susedne parcele |
- Transparentnost: Provera vlasništva nad susednim parcelama je prvi korak pre angažovanja veštaka.
- Preciznost: Arhitekta mora tačno ucrtati stan u okviru gabarita cele zgrade.
- Pravna sigurnost: Overena saglasnost komšije sprečava buduće sudske sporove oko granica zemljišta.
Trajanje postupka i najčešći razlozi za odbijanje
Mnogi se pitaju koliko dugo traje čitav proces i šta može krenuti naopako prilikom predaje dokumentacije. Novi zakonski okvir donosi znatno brža rešenja nego ranije. Cilj je da se vlasnicima omogući efikasno i transparentno rešavanje statusa njihove imovine.
Rokovi za podnošenje prijave i trajanje postupka
Podnošenje elektronskog zahteva biće vremenski ograničeno na period od 90 do 120 dana. Ovaj strogi rok počinje da teče od 8. decembra 2025. godine, kada platforma postaje aktivna. Brzina kojom ćete završiti proces zavisi od spremnosti vaših papira i rada državnih službi.
Sama priprema i pravna analiza dokumentacije traje svega nekoliko dana. Nadležni organi zatim vrše obradu u periodu od 30 do 90 dana. Ukupno trajanje legalizacije jednog objekta iznosi između 45 i 100 dana u većini slučajeva.
| Faza procesa | Trajanje | Nadležnost |
|---|---|---|
| Priprema dokumentacije | 3 – 7 dana | Geometar i arhitekta |
| Obrada u Agenciji | 30 – 90 dana | Državni organi |
| Upis u katastar | 1 – 2 nedelje | RGZ |
Ovakva dinamika osigurava da se čitav postupak završi u rekordnom roku. Digitalizacija je ključni faktor koji eliminiše nepotrebno čekanje na šalterima.
Najčešći razlozi za odbijanje zahteva
Iako je procedura jednostavna, odbijanje može biti ishod ako dokumentacija nije potpuna ili ispravna. Jedan od glavnih problema je gradnja na neadekvatnom zemljištu, poput poljoprivrednih parcela. To se odnosi na njive ili voćnjake gde gradnja ovakvih objekata nije zakonski predviđena.
Takođe, nesklad sa urbanističkim planom direktno ugrožava uspeh prijave. Ako objekat premašuje dozvoljenu spratnost ili površinu, rešenje može biti negativno. Sigurnost i tehnički standardi su prioritet kod svih nelegalnih objekata.
- Nepotpuna dokumentacija – nedostatak dokaza o vlasništvu ili netačni podaci.
- Neadekvatno zemljište – objekat se nalazi na javnoj površini ili zaštićenom prirodnom dobru.
- Bezbednosni rizici – konstrukcija ne ispunjava osnovne standarde stabilnosti.
- Nedostatak saglasnosti – protivljenje suseda u slučajevima kada je to zakonska obaveza.
Ukoliko uslovi ne podsećaju na one za dobijanje građevinske dozvole, nastaju ozbiljne prepreke. Tehničke nepravilnosti često dovode do trajnog odbijanja. Bez originalne građevinske dozvole, svaki postupak mora proći rigoroznu proveru bezbednosti. Kvalitetan zahtev za proces legalizacije svakog objekta značajno smanjuje rizik od neuspeha u ovom kratkom roku.
Zaključak
Vlasnici nelegalnih nekretnina suočavaju se sa ključnim trenutkom za rešavanje svog pravnog statusa. Novi zakon iz 2025. godine predstavlja istorijsku priliku za regulisanje statusa preko 4 miliona nelegalnih objekata širom Srbije. Pojednostavljena digitalna procedura i minimalne takse čine ovaj proces dostupnim svim građanima.
Pravilna legalizacija objekta garantuje trajnu pravnu zaštitu i omogućava nesmetan upis u katastar. Ovim postupkom nelegalni objekti značajno dobijaju na tržišnoj vrednosti i funkcionalnosti. Vlasnici stiču imovinska prava koja omogućavaju sigurnu prodaju, nasleđivanje ili zalaganje nepokretnosti kod banaka.
Propuštanje zakonskog roka od 90 do 120 dana nosi ozbiljne rizike koji su definisani strogim zakonom. Neuspeh procesa legalizacije može voditi ka isključenju sa komunalne mreže i trajnoj nemogućnosti korišćenja nepokretnosti. Država uvodi nultu toleranciju za bespravnu gradnju, pa je evidentiranje ostalih objekata jedini način za izbegavanje kazni.
| Prednost postupka | Efekat na vlasnika |
|---|---|
| Upis u evidenciju | Potpuna pravna sigurnost i vlasništvo |
| Legalizovani objekti | Rast tržišne vrednosti do 50% |
| Regulisanje objekata | Priključak na vodu, struju i gas |