Postavi oglas

Šta sve treba da sadrži ugovor o prodaji nepokretnosti

autor: uknjizeno.rs | datum i vreme:2020-10-15 00:00:00
Šta sve treba da sadrži ugovor o prodaji nepokretnosti\

Svako ko započne ovu vrstu pravnog posla, odmah pomisli kako postoji „tipski“ ugovor koji je lako dostupan na internetu ili knjižari – samo se dopuni ili se izmene podaci i spreman je za overu. Međutim, u takvim slučajevima se u praksi prave najčešće greške, a one ponekad mogu dovesti do dalekosežnih loših posledica.

Ugovor o kupoprodaji overava javni beležnik odnosno notar. Ovaj ugovor možete sačiniti i vi, ali je preporuka da ga napiše advokat. Javni beležnici ne sačinjavaju kupoprodajne ugovore osim u posebnim slučajevima (npr. ukoliko su stranke poslovno nesposobna lica). Overa kupoprodajnog ugovora mora biti učinjena od strane javnog beležnika u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, jer samo tada ugovor ima punovažnost u pravnom prometu. Uvek je nadležan javni beležnik na čijem području se nalazi nepokretnost.

KOJI SU ELEMENTI KUPOPRODAJNOG UGOVORA?

Prvenstveno, neophodno je navesti koje stranke zaključuju ugovor, sa svim njihovim podacima iz važeće lične karte ili pasoša (ukoliko su fizička lica). Ukoliko ugovor zaključuje pravno lice (firma), tada predlažemo da, na uvek dostupnom internet sajtu Agencije za privredne registre proverite sve podatke pravnog subjekta: naziv, matični broj, poreski identifikacioni broj (PIB), sedište kao i ime ovlašćenog lica za zastupanje i potpisivanje ugovora.

1. PREDMET KUPOPRODAJE

Predmet kupoprodaje zapravo čini nekretnina (stan, kuća, zemljište, garaža…) čije generalije svakog momenta možete proveriti na sajtu Republičkog geodetskog zavoda – službe za katastar nepokretnosti ili što svakako predlažemo, da izvadite prepis/izvod Lista nepokretnosti iz nadležnog Katastra. Neophodno je da u ugovoru precizno opišete nepokretnost što podrazumeva: katastarsku opštinu, parcelu i broj Lista nepokretnosti,površinu i vrstu objekta i zemljišta (npr. porodična stambena zgrada; stan; garaža; poljoprivredno zemljište; gradsko građevinsko zemljište i slično), da upišete spratnost objekta, adresu i mesto gde se ista nalazi.Posebno skrećemo pažnju na „G list“ – „list o teretima“ Lista nepokretnosti koji ukazuje da li je predmet kupoprodaje opterećen bilo kakvim teretima (založnim pravom/hipotekom, plodouživanjem i drugo).

2. KUPOPRODAJNA CENA

Ugovorena cena kupca i prodavca po kojoj se nepokretnost prodaje. Osim u dinarskom iznosu, ona shodno Zakonu o deviznom poslovanju može biti izražena i u evrima. Takođe, morate voditi računa da je Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma predviđeno da svaka transakcija u prometu nepokretnosti u visini od 10.000 EUR i više, treba da se isplaćuje preko računa banke.

3. CLAUSULA INTABULANDI

Uknjižbena dozvola ili clausula intaublandi predstavlja saglasnost prodavca da se na osnovu kupoprodajnog ugovora, bez prodavčevog daljeg pitanja ili odobrenja, kupac uknjiži kao vlasnik nepokretnosti u nadležnom Katastru.Posebno skrećemo pažnju da se vlasništvo na nekretnini ne stiče momentom overe ugovora kod javnog beležnika, već momentom uknjižbe ugovora u Katastru.

4. PREDAJA POSEDA NEPOKRETNOSTI

Često se dešava da stranke usmeno ugovore kada kupac može da uđe u kupljenu nekretninu i da je opremi prema svom nahođenju, ali i u ovom segmentu predlažemo da uvek stavite jasan rok do kada će se prodavac obavezati da preda nekretninu kupcu.

5. ZAŠTITA OD PRAVNIH NEDOSTATAKA – EVIKCIJA

Kupac bi prilikom kupovine nepokretnosti trebalo da bude upoznat sa svim pravnim svojstvima iste, a to može da utvrdi u Listu nepokretnosti. U tom smislu, prodavac je taj koji garantuje kupcu da se nekretnina prodaje bez ikakvih tereta (založnih prava – hipoteke, prava plodouživanja i drugo) odnosno da bilo koja druga lica ne raspolažu bilo kakvim pravom na nekretnini koja je predmet prodaje ili da se ne vodi nikakav sudski spor u vezi vlasništva nekretnine.

6. TROŠKOVI POSTUPKA

Nepisano je pravilo, koje je i kod nas u praksi zastupljeno, da kupac snosi sve troškove oko realizacije pravnog posla.

7. OSTALE ODREDBE

Kao što smo na početku rekli, nijedan ugovor nije isti. Svaki se na svoj način razlikuje i po osnovu toga, sve što nije zabranjeno prema pozitivnom zakonodavstvu, može se opisati i usaglasiti među strankama.

Za još korisnih i zanimljivih saveta, posetite našu starnicu ovde.